アパート経営におけるメンテナンスコスト究極の削減方法 :プロパンガス料金消費者協会
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節約・コスト削減

アパート経営におけるメンテナンスコスト究極の削減方法


         
アパート経営において、建物や設備維持のメンテナンスコストは不可欠です。築10年も過ぎれば、入居者から給湯器やエアコンなどの交換依頼が届き始めます。利回りを下げないために費用は少しでも抑えたいもの。究極のメンテナンスコスト削減方法をご紹介します。
        

アパート経営におけるメンテナンスコスト究極の削減方法




メンテナンスは怠らずコストを削減する方法とは

メンテナンスは怠らずコストを削減する方法とは

アパート経営の目的は、利回りによって収益を得ることです。そのためにはできるだけコストを減らして、利回りを高めることが不可欠です。しかし、アパートのメンテナンス費用を惜しむと、入居者の質の低下にもつながりかねません。アパートを入居者にとっての快適な住まいとして維持することを怠ってはいけません。

考えてみてください。備え付けの給湯器やエアコンの不具合、修繕になかなか対応してくれないアパートだと感じれば、入居者は早く退去したくなるでしょう。そうならないように、長期的かつ計画的にメンテナンスコストを準備しておく必要があります。

そうはいっても、現実は空室が埋まらず利回り低下...赤字ギリギリで経営しているアパート経営者も多いことでしょう。そんな大家さんに朗報となるのが「プロパンガス会社の乗り換え」です。メンテナンスコストの究極の削減方法ともいえる「プロパンガス会社の乗り換え」について詳しくお伝えします。




アパート経営で必要となる主な修繕費

アパート経営で必要となる主な修繕費

アパート経営においては、外壁、屋根、共用部、金属劣化、内装や、給湯器、エアコン、温水洗浄便座などその他さまざまな設備の修繕が必要となり、それに伴う修繕費が掛かります。

中でも、代表的なものとして大規模修繕費があります。賃貸アパート、マンションの外壁や屋根など外装に関する工事、共用部分に関する工事は、約10年から15年周期で必要になり、費用もかさむので計画的に修繕費の積み立てをして備えておく必要があります。

もう一つ、原状回復修繕費があります。入居者の退去後、新しい入居者を募集する際に、内装の汚れのクリーニングや、破損箇所を修繕したり、不具合のある設備の交換などを行い、元の状態に回復する工事が必要です。比較的規模が小さいとはいえ、空室対策としても綺麗な部屋に回復しておくことが大事です。

メンテナンスを怠ると良質の入居者から逃げられる

もし、アパートの外観や共用部分が汚くても気にしない入居者であれば、当然、部屋の汚れや傷みも気にしないでしょう。ということは、退去の際に、大掛かりな原状回復修繕費がかかる可能性があります。

アパート経営における収入は、入居者が支払う家賃です。その収入を生む「部屋」のメンテナンスコストは、原則としてオーナー側が負担します。しかし、アパートの外観や共用部分を含め、部屋のメンテナンス費用を惜しむと入居者の「質」の低下を招くことにつながります。

安定したアパート経営において良質な入居者こそが大事な存在です。メンテナンスコストを惜しんで、良質な入居者を逃してしまうことなく、理想の入居者が気に入ってくれる住まいにすることが重要です。

給湯器、エアコン費用を甘く見てはいけない

アパートの各設備も年数が経つにつれ修理、交換が必要になります。給湯器は1台あたり10万円程度、エアコンは5万円程度が相場です。築10年を過ぎると、次々と設備の故障が発生する頃です。たとえば8部屋のアパートで、給湯器とエアコンを交換するとなると、最低でも15万円×8部屋=120万円かかるというわけです。

ここで注意すべきことがあります。空室が目立ってきた場合、管理会社から各部屋の設備を新品に交換すれば、空室率が低くなると提案を持ち掛けられることがあります。しかし、交換しても必ずしも満室になるとは限らないということです。

その一方で、いずれ全室交換しなければならないのなら、一度に交換すべきという考えもあるかもしれませんが、そうなると一気に利回りが低下してしまいます。大家さんが優先すべきことは、手持ちの現金が大きく減らないようにすることです。つまり、コストをいかに抑えて入居率を上げるかを考えることです




アパートのメンテナンスコストを削減する方法

アパートのメンテナンスコストを削減する方法

入居者が長く住めば、ある程度設備が痛んでくるのは当たり前で、修繕・交換は避けて通れません。設備が新しいかどうかというのも、次の入居者がつきやすくなるポイントなので怠るわけにはいきません。

アパート経営では常に「投資」と「出費」のバランスをよく考えることが基本になりますが、給湯器やエアコンなどの設備費用をどんなに節約しようとしても、格安で設備本体を購入するぐらいでは大きな削減につながらないでしょう。

そこで設備に関する究極の削減方法としてオススメしたいのが、プロパンガス会社の乗り換えです。既存のプロパンガス物件はもちろん、これからアパートを新築する場合にも該当します。


先ほど説明したように、給湯器は1台あたり10万円程度、エアコンは5万円程度が相場です。設置費を含めるとさらにかかるはずですから、安く見積もっても8部屋のアパートで、給湯器とエアコンを交換するとなると最低でも15万円×8部屋=120万円必要です。

さらに各部屋5万円程度かかるインターネットを導入するとなれば、8部屋で初期投資は40万円ですから、単純に考えても160万円の費用が必要です。

「プロパンガス料金消費者協会」が提携するガス会社に乗り換えすることで、その新ガス会社が給湯器、エアコン、「入居者無料インターネット」初期導入費の3点セットを無償で提供するサービスがあります

契約にまつわる費用も一切かかりませんから、利回りダウンを気にする必要もありません。これ以上の設備の削減方法はほかにないといえるでしょう。




アパート経営での「プロパンガス会社乗り換え」手順

アパート経営での「プロパンガス会社乗り換え」手順

まず「プロパンガス料金消費者協会」に問い合わせをしてみましょう。物件に関する基本情報(住所、間取り、築年数、現在のガス会社など)の提示をして簡単なヒアリングを受けた後、協会が選定した新ガス会社が現地調査を行います。その結果を受けて、協会が具体的なサービス内容を提示してくれます。

この時、注意しなければならないのは、築年数が10年未満の場合、既存のガス会社が負担している工事費、設備費が償却しきれていないため、このサービスを受けられない可能性があることです。新ガス会社も収支に見合わないと判断することがあるので、その点は理解しておきましょう。

ガス会社乗り換え時には、今やどのガス会社も競争の一環として、現在受けているサービスを上回る提案をしてくるものですが、プロパンガス料金消費者協会の提案は、給湯器、エアコンに「入居者無料インターネット」初期導入費無料を加えた3点セットです。

これまで負担が大きすぎて、大手のガス会社でも引き受けられなかった内容を協会が可能にしました。
※ただし、インターネットの月々のランニングコスト(月額回線使用料×部屋数)が別途必要になります。

アパートの設備に関しての費用を抑えたいなら、この「プロパンガス会社乗り換え」が最善の策になるでしょう。




まとめ

アパート経営で成功している大家さんに共通することは、アパートの住環境を入居者目線で考えていることです。物件のメンテナンスコストは空室率を上げないためにも必要な費用ですから、自分の都合でこれを惜しむと良質な入居者は長く住んでくれませんし、新たな入居者にも選んでもらえません。

メンテナンスコストを抑えるためには、計画的に修繕費を積み立てていくことは当然ですが、究極の削減方法として「プロパンガス会社乗り換え」が一番といえるでしょう。

(H)





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