アパート経営のターゲットを絞った空室対策 :プロパンガス料金消費者協会
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空室対策

アパート経営のターゲットを絞った空室対策


         
アパート経営で最大の悩みでもある空室問題の解決には、その原因を突き止めることが不可欠です。入居者ターゲットが求めるニーズを満たすことで、入居率改善が期待できます。競合物件との差別化を図り、入居者のメリットにもつながる秘策を紹介します。
        



ターゲットの見直しと費用対効果を高める空室対策

ターゲットの見直しと費用対効果を高める空室対策

一定の収入を得られ、節税対策にもなることが期待される賃貸アパート経営ですが、最大のリスクは空室増加による家賃収入の減少です。

築年数が経過するほど空室率が上昇するビジネスモデルですから、建てたらあとはほったらかし、というわけにはいきません。空室期間を最短にとどめ、空室数を減らすことがアパート経営の成功のカギです。

空室が増えてきたら、まずはその原因を突き止めることが大事です。市場調査を行い、競合物件と差別化できるポイントは何かを明確にして対策を打ちましょう。

時にはターゲットの見直しも必要です。ターゲットが変われば戦略も変わってきます。ニーズにマッチしたプランニングができるかどうかが空室対策効果を左右します。

そうはいってもアパート経営は費用対効果も重要です。空室の改善には、どうしてもリフォームやリノベーションなど費用がかさむ対策ばかりです。あれもこれもと投資しては状況が悪化しかねません。

そこで、予算オーバーせず、少しの工夫でコストダウンができる方法があれば知りたいと思いませんか。

今回は、ターゲットを絞った空室対策に最適な、設備費の削減法について紹介していきます。




空室対策の原因を探る

空室対策の原因を探る

リフォームやリノベーション、最新設備の導入、共用部分の美化・清掃と物件へのテコ入れのほか、管理や内見方法の改善、管理会社、集客方法の見直しなど、空室対策といってもその方法はさまざまです。

いったい何から手をつけたらよいのかと悩んでいる大家さんが多いのではないでしょうか。

「空室が増えてきたから入居者を急いで決めてほしい」と管理会社に催促すると、家賃の値下げやリフォームの提案をしてくることが多くあります。しかし、それを実行したにもかかわらず空室が埋まらないというケースは珍しくありません。

空室を改善するには、その原因が何かを分析し、原因に応じた対策とコストを考慮して戦略的に考える必要があります。




ターゲットの見直しも重要

ターゲットの見直しも重要

空室が多い理由は、空室の原因を突き止めないまま、見当違いの対応をしているのかもしれません。

エリア動向、競合物件を調査し、差別化しにくい場合は視点を変えて、ターゲットそのものを変えてみるのも一つの方法です。

どのように考えたらよいのか、いくつか例を挙げてみます。

女子学生専用物件

学生街のワンルームなら、入居者のターゲットを学生とするのが王道ですが、オートロックなどセキュリティを充実させて、ターゲットを女子学生に絞ってみるという方法もあります。

特に初めて一人暮らしをする女性にとって、女子学生専用の賃貸物件なら本人にとっても、地方に暮らす親御さんにとっても安心です。

女子学生は男子よりも部屋をきれいに使ってくれる可能性が高く、入居者同士のトラブルも少ないでしょう。このケースは親御さんが家賃を支払うことが多いので、家賃滞納のリスクが少ないのもメリットといえます。

ペット可物件

近年「ペット可物件」のニーズは高まっていますが、現状復帰に費用がかかる、近隣からの苦情の原因になることを敬遠する大家さんが多いのも事実です。このことからペットと住める部屋を探す人にとって物件選びは簡単ではありません。

近隣物件にペット可物件が少ない場合は、一度入居者ルールの変更を考えてみてもよいでしょう。

消臭・防音機能などがついた壁紙や床材に取り替える必要はあるものの、敷金を高めに設定したり、原状回復費用を請求する旨を賃貸契約書に盛り込むことでリスクは抑えられます。希少価値の高い物件と認知されれば、家賃の引き上げも期待できます。

家具・家電付き物件

単身者から人気が高いのが「家具・家電付き物件」です。身軽なまま引っ越しができて、新たに家具や家電を購入する費用が節約できることから、学⽣、単身赴任者から支持されます。

しかし、人気があるにもかかわらず、部屋探しサイトで検索しても供給がとても少ないのが現状です。

だからこそ、単身者向けアパートの入居者向けには狙い目です。投資に費用がかかる、退去スパンが短いことが懸念されますが、近くに大学がある物件や駅が近いなど、利便性が高い物件であれば勝算が期待できます。

シニア向け物件

アパート経営者の多くが、健康面のリスク、収入面などから高齢者の入居を敬遠する傾向にあります。一方、今後ますます高齢化が進んでいく中で、高齢者の住宅確保は難しくなり、すでに社会問題になりつつあります。

空室対策として、将来を見据えた高齢者の受け入れを積極的に進めるのも選択肢の一つです。高齢者は単身層やファミリー層に比べてライフスタイルの変化が少なく、一度入居すれば長期間住み続けてくれることが期待できます。

高齢者、シニア世代が安心して暮らせる住宅を提供することで社会貢献にもつながります。


いくつかの例を見てきましたが、空室が発生した場合は、まず原因を特定し、入居者ニーズの洗い出しをしましょう。その上でターゲットを絞ります。

ここを曖昧にすると、どんなに費用をかけても期待通りの結果は得られません。ターゲットのニーズを見極め、適切な対策を取ることが成功につながります。




家賃値下げを回避し、入居者のメリットを生む秘策

家賃値下げを回避し、入居者のメリットを生む秘策

どのターゲット層であれ、入居者が魅力に感じる設備・サービスがなければ集客はできません。わかってはいるけど、現実問題は資金不足...これが大家さんの本音ではないでしょうか。

そこで有効なのが「プロパンガス料金消費者協会」のLPガス会社活用法です。この手法は、最新設備を無償で導入できる秘策です。

消費者の観点から、不透明なLPガスの料金体系を透明化することを目的に設立された「プロパンガス料金消費者協会」では、同じエネルギーである都市ガスとLPガスの料金差に着目し、料金の基準となる「適正価格」を独自に策定しました。

この料金で供給できるLPガス会社を募り、現在では全国115社(2020年10月現在)のLPガス会社の協力のもと、消費者に適正価格のLPガス会社を紹介する無料サービスを提供しています。

賃貸アパート経営の大家さんへの紹介サービスとして、LPガスの既存物件、新築物件を対象にした設備導入サービスがあります。

これは、協会の会員ガス会社への切り替え、新規採用を条件に、給湯器だけではなく入居者のニーズにマッチした住宅設備を無償で設置してもらえる仕組みです。

ターゲットのニーズを満たす設備の導入により、競合物件との差別化が図れ、内覧時などに入居者から好印象を持たれることが期待できます。

住環境を整えることができれば、入居者の長期入居にもつながります。なによりも空室増加により収入減の大家さんにとって一番うれしいのは、設備の導入費負担がないことです。家賃の値下げをする前に、ぜひこの秘策を検討してみる価値があります。



LPガス会社の切り替え手順

LPガス会社の切り替え手順

では、どのようにLPガス会社を活用したらよいのか、具体的にその手順について説明します。

まず、協会に問い合わせをしてからスタートです。フリーダイヤルかメールで簡単に相談できます。



1.協会が新しいガス会社をマッチング

現在の物件に対して基準となる条件(※1)がクリアできれば、協会が、大家さんの希望する設備に関するヒアリングをした上で、ご要望に添える新しいガス会社を探します。

※1:物件の所在地、既存のガス会社名、築年数、間取り・戸数、 希望する設備など

2.候補のガス会社による物件の現地調査

協会が提案した候補のガス会社が、物件の外観と室内の状況、現在の設備の状態、設置についての現地調査を行います。

3.協会から大家さんに提案書を提出

候補ガス会社の現地調査結果をもとに、無償貸与可能な設備導入プランを取りまとめて提出します。内容に問題がなければ新しいガス会社が確定し、契約を交わします。その後、新しいガス会社が旧ガス会社に解約手続きを開始します。

4.設備の設置工事を実施

新ガス会社が物件に設備の設置工事を行います。ただし、室内用設備の場合には、空室か入居中かによって設置のタイミングが異なります。

これが終われば、すぐに新ガス会社のプロパンガスを使用することができます。ガス会社の提案から工事完了まで最短で3週間から1カ月程度です。手数料は一切無料です。

ガス会社は設備費、工事費を入居者のガス料金から回収していく仕組みなので、大家さんはこのガス会社と契約している期間、一切費用負担がありません。

入居者のLPガス料金に関しては、協会独自の「ガス料金見守り保証」を付けることで、不透明な値上げが防止されます。これによりガス料金について入居者からクレームを受けることもないので安心です。

サービスの対象となる設備は、給湯器、エアコンに加えて「入居者無料インターネット」の初期導入費が無料となる3点セットがおすすめです。

そのほかに、大家さんの希望する設備をリクエストすることも可能です。入居者ターゲットが求める設備を無償で導入して、ぜひ空室対策を成功させてください。

(H)





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