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北海道の物件にエアコンを設置、家賃アップで利回り向上

YS様(50代/男性)

物件概要:
北海道札幌市|1LDK × 15戸/RC4階建/築15年

大家さんの節約設備代
=約865万円

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 不動産賃貸業を始めたキッカケは?

 2009年、父が所有する東京都内の土地に家を建てて住んでいた叔父が亡くなり、土地が空くことになりました。その土地は、国道から1本中に入った便利な住宅地だったため、賃貸業ができそうだなと思ったのです。

2011年に不動産売買・賃貸業の会社を設立し、父の土地を借りて新築マンションを建てました。それが賃貸業のスタートになります。以前に、相続したまま何も手を付けていなかった東京都内の中古アパート1棟があったので、それも賃貸アパートとして活用することにしました。

当時は会社員をしながら賃貸業をしていましたが、徐々に物件も増え、賃貸業をやりながら会社員を続けるのは限界だと感じ、2019年に脱サラするに至りました。

私には、11歳から20歳までの5人の子どもがいます。子どもたち全員を大学に行かせるには、会社員としての給料だけでは厳しいということを切実に感じていましたので、そのことも私の背中を押して、賃貸業を拡大することを決意しました。

 どのようにして規模を拡大してこられましたか?

関東圏からスタートし、北海道に進出

 元々地主家系だったため、所有している土地を相続してアパートを建てたり、建売のアパートを購入したりして、少しずつ所有物件を増やしていきました。

不動産投資や土地探しのコミュニティで情報収集や不動産投資の勉強をしながら、2016年には千葉県で土地を購入しアパートを1棟新築しました。

その後、神奈川県で建売アパートを購入し、その次は北海道に進出しました。現在、11棟134室(東京都4棟、千葉県2棟、神奈川県1棟、北海道4棟)を所有しています。年間家賃収入が1億2,000万円くらいです。

これからは物件再生にも取り組みたいと思っています。木造の古い物件を購入して、照明をおしゃれにしたり、壁紙をきれいにしてリフォームをしたいということも考えています。

 賃貸経営において、重視していることは何ですか?

管理会社にこまめに連絡し客付け

 やはり、客付けは大事ですね。客付け業者に直接お願いしている大家さんもいますが、私は管理会社にマメに連絡をして、管理会社から客付け業者に依頼してもらっています。週1回、ポータルサイトでの閲覧数、問い合わせ数などの反響、内見数を報告してもらいます。

空室を出したくないですが、家賃は下げないよう工夫しています。家賃を下げると利回りが下がり、売却のときに不利になりますから。

今回、プロパンガス会社から無償貸与していただいたエアコンを設置することで、嬉しいことに家賃を2,000円上げることができて、空室対策と利回り対策の両方を解決することができました!

入居者に長く住んでいただくための工夫

入居者に長く住んでいただけるように、ほぼ全ての物件を更新料無料にしています。更新手数料がほしいという客付け業者には、私が半月分支払っています。

 いろいろな相談窓口がある中で、この協会に相談した理由は何ですか?

北海道の物件にエアコンを付けることを提案され...

 北海道に4棟所有していますが、ある時、管理会社が「客付けが難しいので、エアコンを付けませんか?」と言ってきたのです。

エアコンが付いていたのは4棟中1棟だけでした。北海道では冬は灯油ストーブなどを使い、夏も涼しいためエアコンが必要なく、昔からエアコンを設置しない前提で建築することが多いです。

しかし、温暖化の影響で北海道もエアコンなしの生活が厳しく、エアコンが必須の時代となってきました。

北海道の賃貸物件はプロパンガスが多く、私の所有する4棟も全てプロパンガスです。物件を購入した時から、ガス会社は変更せず、見直しをしていませんでした。

知人の紹介で「ぜひ紹介してください」とお願いしました

エアコンの設置について考えていた時、大家さんの勉強会で知人に相談したところ、プロパンガス料金消費者協会さんに相談して、エアコンの無償貸与に対応してくれるガス会社を紹介してくれた実績があることを知りました。

「ぜひ紹介してください」とお願いし、協会さんを紹介していただきました。

協会さんが北海道2棟のガス会社変更をお手伝いしてくださり、非常にありがたかったです。

 変更前の課題は何で、課題解決のために協会はどう役立ちましたか?

協会さんのおかげで、北海道の物件のエアコン取り付けがスムーズに

 課題は、元々エアコンを設置することを想定していない物件に対して、室外機をどこに設置するかという問題でした。

仕事の都合上、北海道に足を運んで直接確認するわけにもいかず、室外機をどこに付けてどのように施工するのか、現地で直接確認できませんでした。

しかし、協会さんから現場の写真や設置場所を記載した図面を送付してもらい、電話で説明していただいたので、イメージできました。事前にガス会社とのやりとりを綿密に行ったことがよく分かりました。

イメージ以上にきれいな実物を見て感動

施工が終わってから現地に行く機会があり、現地で初めてエアコンの室外機の設置風景を見たときは感動しました。イメージ以上にきれいに取り付けられていて、壁のデザインの一部とも思えるくらいでした。

向かいの建物との距離が狭い中、土地の境界を超えないよう丁寧に計測してくださったのだと思います。

客付けの際にも、物件の写真を見るだけで「エアコンが付いている物件です」と一発で分かるというPRになります。

ガス料金も安くしていただけましたし、エアコンを付けることで家賃を2,000円アップすることもできました。3棟目以降もぜひ協会さんにお願いしたいと思っています。

大家さんの節約設備代
=約865万円

入居者さんの節約ガス代
=約32,136円/年

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(M)
〈監修者〉 監修者
一般社団法人
プロパンガス料金消費者協会
代表理事 鈴木 秀男
・1950年 
群馬県伊勢崎市生まれ。
・1980年 
ソード株式会社(後の東芝パソコンシステム株式会社)に入社。
・2010年 
一般社団法人 プロパンガス料金消費者協会を設立して理事に就任。
・2011年 
同代表理事に就任。現在に至る。
・2023年 
BSテレビ東京「マネーのまなび」で、不透明なプロパンガスの料金について取材を受け、番組内で解説。

 設立当時、プロパンガスは都市ガスに比べて約1.8倍も高い状況にも関わらず、消費者が相談できる団体は皆無であった。そこで、鈴木は消費者の立場に立って、不透明なガス代について料金面から取り組む団体として協会を設立した。

 それまで存在しなかったプロパンガス料金の"適正価格"の設定に奔走。大手供給業者の賛同を得て、設立10年足らずで"適正価格"を共通言語として全国展開を達成し、130社以上のプロパンガス会社とパートナー契約している。

 現在はプロパンガスの"適正価格"の指標になる「CP速報」を毎月執筆し、ガス料金の適正価格での供給に貢献している。

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